Чтобы правильно указать данные в Листе Ж Декларации 3-НДФЛ , нам нужно учесть ряд требований к заполнению этого раздела.

В этом листе мы производим расчет налоговых вычетов, полученных в результате профессиональной деятельности, предусмотренных соответствующими статьями Налогового кодекса Российской Федерации, а именно п.2 и п. 3 ст. 221, и вторым абзацем статьи 220 пп. 2 пункта 2.

Итак, Лист Ж Декларации 3-НДФЛ предназначен для заполнения физическими лицам, имеющим доходы от получения средств по авторским договорам, за создание полезных моделей, произведений искусства и т.п., а также за их использование или исполнение. Дополнительно законодатель установил заполнение этого листа для тех граждан-налоговых резидентов РФ , кто осуществляет трудовую деятельность по гражданско-правовым договорам. И, наконец, сюда же будет вносить данные большая группа лиц, претендующая на налоговый вычет с доходов от реализации своей доли в уставном капитале общества и других сделках, связанных с переуступкой прав требования в долевом строительстве.

Уже в самом начале при заполнении Листа Ж Декларации 3-НДФЛ нам необходимо разграничить доходы, полученные на территории России, и те доходы, источники которых находятся за границей.

Для этого существует строка 001. В ней мы и проставляем нужную цифру, либо единицу (в случае российских источников дохода), либо двойку (если доходы имеют зарубежный источник).

Пункт 1 заполняется двумя группами лиц. Во-первых, это все налогоплательщики по авторским вознаграждениям, если автор понес определенные расходы в связи с выполнением договора. И во-вторых, лица, чей доход получен в результате исполнения гражданско-правовых договоров, за исключением услуг адвоката или предпринимательской деятельности.

Подпункт 1.1. Здесь нам нужно указать общую сумму полученных доходов со всех источников в результате исполнения гражданско-правовых договоров.

Подпункт 1.2. Здесь нам нужно указать всю сумму фактических и при этом документально подтвержденных расходов, которые могли возникнуть при исполнении договоров гражданско-правового характера.

Если финансовый результат, полученный от отдельного источника выплаты дохода, будет отрицательный, то этот факт не уменьшает результат, полученный от другого источника.

Пункт 2 Листа Ж Декларации 3-НДФЛ. Заполняется гражданами, получившими вознаграждения как по авторским договорам (в том числе за создание, исполнение или иное использование произведений искусства, науки, литературы), так и вследствие дохода в виде вознаграждения авторам за открытия и изобретения и авторам полезных моделей и промышленных образцов.

В подпункте 2.1, по аналогии с подпунктом 1.1., указывается полная сумма дохода физического лица, получившего вознаграждения по авторским договорам, в том числе за создание, исполнение или иное использование произведений искусства, науки, литературы, так и получившими доход в виде вознаграждения за открытия и изобретения, авторам полезных моделей и промышленных образцов.

А в подпункте 2.2 указывается общая сумма документально подтвержденных расходов, произведенных по всем источникам выплаты доходов, полученных теми же лицами.

Если финансовый результат от отдельного источника выплаты дохода будет отрицательный, то этот факт не уменьшит результат, полученный от другого источника.

В том случае, если расходы невозможно подтвердить документами, налогоплательщики должны заполнить 3 пункт Листа Ж Декларации 3-НДФЛ.

Этот пункт заполняется теми же налогоплательщиками, которые должны заполнять пункт 2.

В подпункте 3.1 Листа Ж, также как и в подпункте 2.1, указывается совокупная сумма дохода, полученная физическими лицами как вознаграждения по авторским договорам, в том числе за создание, исполнение или иное использование произведений искусства, науки, литературы, а также получившими доход в виде вознаграждения за открытия и изобретения авторам полезных моделей и промышленных образцов.

А вот в пункте 3.2 Листа Ж Декларации 3-НДФЛ следует проставить общую сумму расходов по всем источникам выплат вышеуказанных доходов, которые не подтверждены документами. Для таких случаев законодатель установил специальные нормативы. Все они перечисляются в Налоговом Кодексе в п. 3, ст. 221.

Если лицо является налоговым резидентом РФ и получило доход вследствие продажи своей доли, которую оно имело в уставном капитале общества, то тогда требуется заполнить Пункт 4 Листа Ж.

Подпункт 4.1. требует указать сумму доходов, полученных от продажи доли (либо ее части) участником общества в уставном капитале организации, а также при выходе из состава участников общества, независимо от источников выплаты дохода.

Если при продаже доли или при выходе из состава участников общества были произведены расходы, и они были документально установлены, то налогоплательщик должен указать сумму таких расходов в подпункте 4,2.

Тут опять же необходимо учитывать, что отрицательный результат по одному источнику дохода не уменьшает финансовый результат по другому источнику.

Те налогоплательщики, которые, являясь налоговыми резидентами РФ, и получившими доходы вследствие передачи имущества или средств участнику общества в случае его ликвидации, или если произошло уменьшение номинальной стоимости доли участника в уставном капитале организации, а также при уступке прав требования по договорам, связанным с участием в долевом строительстве, должны заполнить пункты с 5 по 7 Листа Ж Декларации 3-НДФЛ .

Подпункты 5.1, 6.1 и 7.1 предназначены для указания сумм полученных доходов соответственно от вида источника, перечисленного в предыдущем абзаце.

В подпунктах 5.2, 6.2 и 7.2 в свою очередь мы должны указать общую сумму документально установленных расходов, понесенных при получении доходов от продажи доли участника общества и при переуступке прав требования в сфере долевого строительства.

Отрицательный результат по одному источнику дохода не уменьшает отдельный результат по другому источнику.

В пункте 8 текущего листа Декларации 3-НДФЛ нам необходимо подвести итог по всем суммам расходов, принимаемых к вычету. Он образуется путем сложения подпунктов 1.2, 2.2, 3.2, 4.2, 5.2, 6.2 и 7.2. Итоговую сумму мы должны указать в соответствующем поле строки 150.

Этот результат впоследствии будет учитываться при определении общей суммы налоговых вычетов за текущий год, которую мы должны посчитать и указать в Разделе 2 Налоговой Декларации в строке под номером 040.

Инвестиции в строительство по договору ДДУ — это довольно выгодное и перспективное вложение. Но, одним из важнейшим его недостатков, является долговременность. В большинстве случаев воспользоваться выгодой можно лишь после нескольких лет ожидания.

Но, иногда, изменение жизненных обстоятельств заставляет дольщиков продавать недостроенные квартиры.

Как это правильно сделать, облагается ли налогом такая сделка, а также другие вопросы рассмотрим в этой статье.

Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу. В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).

Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.

Важно: Застройщика достаточно уведомить про переуступку прав по договору ДДУ. Но, важно знать, что односторонняя переуступка допускается, если дольщик полностью выполнил свои обязательства по внесению суммы оплаты за квартиру.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ. К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.

Платится ли налог при переуступке прав по ДДУ?

НДФЛ цессионария при переуступке по ДДУ

Покупатель переуступленных прав вправе вернуть 13 % от своих затрат на приобретение имущества по договору цессии. То есть по действующим на сегодняшний день правилам с момента подписания акта передачи жилья (не дожидаясь оформления прав через Росреестр), подавая декларацию вместе с ДДУ, договором переуступки и платежными документами.

Вычет будет доступен со стоимости квартиры в 2 млн. рублей и с кредитных средств предельной суммой 3 млн. рублей. Таким образом, наибольшая сумма, на которую можно рассчитывать: 260 000+390 000 = 650 000 рублей, если сделка произошла после января 2014 года.

НДФЛ цедента при переуступке по ДДУ

Продавец получает денежные средства от цессионария, а любые доходы физических лиц облагаются налогом. Теперь ему нужно подготовить декларацию 3-НДФЛ в инспекцию, чтобы оплатить налог в полном размере.

Согласно изменениям в законодательстве, если налоговый резидент владел на праве собственности недвижимостью 5 лет и более, при его отчуждении он освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ ). Но относится ли это правило к переуступке прав по договору ДДУ на строящуюся квартиру?

Доход от сделки по переуступке является реализацией имущественных прав, а так как квартира только строится и права собственности на нее нет – то налоговый вычет в смысле ст. 217.1 НК РФ не применяется.

Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах 218 —221 НК РФ . Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора. При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.

Разница между ценой договора переуступки и ценой ДДУ, умноженная на 13 %, и будет являться налогом к уплате.

Полезно : Если цена по ДДУ и договору цессии совпадает, декларацию в налоговый орган следует подавать все равно обязательно – налоговая инспекция проверит достоверность указанной информации, проведя камеральную проверку представленных документов.

Налогообложение неустоек по ФЗ-214 от застройщика

Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.

Застройщик, при этом, выступает налоговым агентом, обязанным удерживать НДФЛ самостоятельно и внести его в бюджет. Обычно это происходит в случае, когда размер НДФЛ для каждого дольщика установлен судом напрямую.

Если в судебном решении величина налога не определена, застройщик уведомляет налогоплательщика и инспекцию о невозможности удержать налог и предлагает дольщику провести подачу декларации и выплату НДФЛ самостоятельно.

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

В целом, в судебной практики сформированы следующие правила относительно уплаты НДФЛ со средств, получаемых дольщиком по исполнительному листу.

• Облагаются налогом в размере 13 %:

1. Налог за неустойку по ДДУ за задержку срока передачи имущества;
2. Налог со штрафа за отсутствие добровольного погашения неустойки;
3. НДФЛ с суммы по мировому соглашению.

• Не облагаются налогом:

1. Убытки за аренду квартиры за время просрочки сдачи новостройки;
2. Разница в процентах по ипотеке, уплаченных в связи с ожиданием завершения строительства сверх сроков, указанных в ДДУ;
3. Моральный вред;
4. Расходы на нотариуса (доверенность), юриста, судебные издержки.

Важно: Не облагаются налогом те части дохода, которые компенсируют реальный ущерб дольщика. Неустойка и штраф облагаются НДФЛ, поскольку носят штрафной характер для застройщика, они призваны компенсировать упущенную выгоду в смысле ст. 15 ГК РФ .

Однако судебная практика по этому вопросу различна. Этот факт очень сильно зависит от региона, в котором проходил суд и часто требуется дополнительная консультация юриста в конкретном субъекте РФ,

Некоторые суды поддерживают мнение ИФНС и Минфина, утверждающих, что с неустойки и штрафа очевидна экономическая выгода потерпевшей стороне, которая приравнивается к доходу. Есть инстанции, которые не считают неустойку доходом, подлежащим налогообложению. Так как выплаты от застройщика носят характер возмещения материальных и моральных потерь и являются компенсационными, значит, налогообложению не подлежат по закону «О защите прав потребителей».

Платить НДФЛ или же отстаивать право не выплачивать налог с неустойки в суде? Ответ на этот вопрос лучше искать в судебной практике вашего региона.

Страхование ответственности застройщика и НДФЛ за страховое возмещение, выплаченное дольщику

Риск дольщиков не получить свои квартиры в срок ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству подлежит страхованию на основании изменений, внесенных в законодательство о долевом строительства законом № 294-ФЗ от 30.12.2012 .

Данный закон регламентирует страхование гражданской ответственности застройщиков уполномоченными на это страховыми компаниями со специальными требованиями к их капиталу и надежности.

Выплаты обычно наступают в случае признания судом застройщика банкротом или в случае иных ситуаций, когда невозможно фактически исполнить судебное решение о взыскании задолженности с застройщика.

Страховое возмещение, как правило, равно стоимости квартиры по ДДУ с учетом страхования дополнительных рисков, включая риск просрочки сдачи квартиры (т.е. риск той самой неустойки по 214-ФЗ ).

Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.

Застройщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию до регистрации договоров ДДУ в Росреестре. С июля 2015 года с каждым пакетом документов на регистрацию, юристы застройщика подают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.

В случае получения дольщиком страховой выплаты по рискам незавершения строительства объекта недвижимости или просрочки его строительства возникает закономерный вопрос об уплате НДФЛ.

Как и в случае с выплатами от застройщика, налог от выплат штрафов и неустоек страховой компанией подлежит уплате дольщиками. В то время как брать налог с дохода за компенсацию стоимости квартиры, моральный вред, судебные расходы и прямые убытки (по

Официальные органы высказывают противоречивые мнения по вопросу определения физическим лицом налоговой базы при уступке права требования. На наш взгляд, уменьшение дохода, полученного физическим лицом от уступки права требования, на сумму расходов, связанных с приобретением такого права, правомерно, однако сопряжено с налоговыми рисками.

Обоснование вывода:

Очевидно, что экономической выгодой физического лица в анализируемом случае будет разница между суммой денежных средств, полученных при уступке права требования долга, и суммой денежных средств, уплаченных при приобретении данного права. Поэтому, на наш взгляд, именно она должна включаться в налоговую базу по НДФЛ.

Аналогичные разъяснения ранее давали работники налогового ведомства. Так, в письме ФНС России от 23.12.2005 N 04-2-03/205 отмечается, что экономической выгодой является разница между суммой выручки, которую налогоплательщик получит на основании договора уступки права требования, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел. Таким образом, объектом налогообложения НДФЛ будет являться указанная выгода в денежной форме. Подобный вывод нашел отражение и в письме УФНС России по г. Москве от 30.05.2006 N 28-10/47422@ (следует отметить, что данные разъяснения касались уступки прав требования на получение в собственность квартиры).

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 N 15АП-9379/12 судьи также посчитали, что положения пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ распространяются и на случаи реализации (передачи) налогоплательщиком (физическим лицом) имущественного права и обязанностей по договору аренды земельного участка и ему предоставлена возможность реализовать законное право на уменьшение полученного дохода на сумму произведенных расходов и уплатить в бюджет реальную и экономически обоснованную сумму налога. Отметим, что предметом данного судебного разбирательства являлся факт неуплаты НДФЛ организацией, приобретающей право аренды земельного участка у физического лица, как налоговым агентом.

Повторимся, данная точка зрения представляется нам вполне правомерной. Вместе с тем, учитывая более поздние разъяснения финансового ведомства, мы считаем, что уменьшение дохода, полученного физическим лицом, на сумму расходов, связанных с приобретением права требования, скорее всего, приведет к спорам с налоговыми органами.

Поскольку порядок определения налоговой базы по НДФЛ в отношении доходов от уступки прав требования долга, вытекающего из договора займа, специально в главе 23 НК РФ не определен, а также принимая во внимание противоречивые разъяснения официальных органов, в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем обратиться за официальным разъяснением по данному вопросу в Минфин России (пп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ) (garant.ru).

Здравствуйте! В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ, с применением в установленных случаях налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК РФ.

При этом согласно статье 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для целей уплаты налога на доходы физических лиц в соответствии с главой 23 НК РФ "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.

Данной главой определены вопросы, касающиеся обложения НДФЛ доходов в денежной и натуральной формах, получаемых от физических лиц в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. Физическое лицо, получившее в дар недвижимое имущество, транспортное средство, акции, доли, паи и не являющееся членом семьи или близким родственником дарителя, на основании пп.4 п.1 и п.4 ст.228 НК РФ должно самостоятельно исчислить сумму НДФЛ, подлежащую уплате по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Причем в налоговой декларации нужно указать все доходы, полученные физическим лицом в течение года (п.4 ст.229 НК РФ).

Безвозмездное получение имущества также и от юридических лиц регламентируется пп.7 п.1 ст.228 НК РФ, согласно которому исчисление и уплату налога производят физические лица, получающие доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18_1 ст.217 НК РФ. К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой (пп.2 п.2 ст.211 НК РФ).

Налоговая декларация в любом случае должна быть представлена в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, согласно п.1 ст.229 НК РФ. Даже в том случае если физическое лицо освобождено от уплаты НДФЛ со всей суммы подаренного имущества, декларацию о доходах оно подать обязано.

Ирина Шлячкова

Здравствуйте!

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

О НАЛОГЕ НА ДОХОДЫ ОТ УСТУПКИ ПРАВА

Федеральная налоговая служба относительно порядка уплаты физическим лицом налога на доходы от уступки права требования на получение в собственность квартиры сообщает следующее.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка права требования представляет собой перемену лица (стороны) в обязательстве, но не меняет предмет обязательства.

Право требования является имущественным правом. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) имущественные права не относятся к имуществу, и, следовательно, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, к доходам от продажи имущественных прав не применяется независимо от давности приобретения таких прав. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

В приведенном примере такой выгодой является разница между суммой выручки, которую налогоплательщик получит на основании договора уступки права требования, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел. Таким образом, объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц в данном случае будет являться указанная в предыдущем абзаце выгода в денежной форме. В таком случае налоговую декларацию о сумме полученного дохода налогоплательщик должен подать в налоговый орган по месту жительства.

Главный государственный советник налоговой службы В.В.ГУСЕВ

В ст.227 и 228 НК РФ (п. 5 ст. 227, п. 6 ст. 227.1 , п. 3 ст. 228 НК РФ) перечислены лица, которые должны самостоятельно рассчитывать и уплатить НДФЛ с полученного ими дохода, а также обязаны подать налоговую декларацию.

Несмотря на то, что с переуступки, дохода Вы не получили, налоговую декларацию подать обязаны.

На основании статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ) в уступка права требования по договору долевого строительства возможна только при соблюдении следующих условий:
– уступка прав требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры);
– уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. При этом если дольщик не выплатил всю цену то ему помимо соглашения об уступке прав требования необходимо так же заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства. Перевод долга осуществляется с согласия застройщика;
– уступка прав не допускается по договорам, которые заключены юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству, после исполнения которых у граждан возникает право собственности.

Если дольщик – физическое лицо при соблюдении всех вышеперечисленных требований уступает свою долю застройщику или другому физическому (юридическому) лицу соответственно он получает доход. Как известно, в соответствии со статьей 209 НК РФ доходы полученные физическими лицами подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). В статье 208 НК РФ поименован перечень доходов подлежащих налогообложению.
Суммы, полученные физическими лицами от сделок по уступке права требования на строящееся жилье, являются объектом обложения НДФЛ.

НДФЛ ПЕРЕЧИСЛЯЕТ ОРГАНИЗАЦИЯ

В том случае, когда организация покупает у физического лица право требования по договору долевого строительства она является источником дохода, следовательно, данная организация является налоговым агентом по исчислению и уплате НДФЛ с данных сумм. Пункт 2 статьи 226 НК РФ обязывает налоговых агентов исчислять и уплачивать в бюджет НДФЛ со всех доходов физического лица, источником которых он является. Исключением являются доходы, перечисленные в статьях 214.1, 227 и 228 НК РФ. В статье 227 НК РФ речь идет о доходах индивидуальных предпринимателей и других лиц, занимающихся частной практикой. Таким образом если организация заключает сделку по уступке права требования с данными лицами, то она не должна исчислять и перечислять налог в бюджет с выплаченных им сумм, так как предприниматели делают это самостоятельно.

Если же физическое лицо, не является предпринимателем, то в статье 228 НК РФ содержится перечень доходов, налог с которых физические лица уплачивают самостоятельно. Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ установлено, что физические лица перечисляют НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности. Однако право требования по договору о долевом участии в строительстве представляет собой имущественное право. В пункте 2 статьи 38 НК РФ сказано, что для целей налогообложения имущественное право к имуществу не относиться. Следовательно, для целей налогообложения доход от уступки прав требования по договору долевого строительства не может приравниваться к доходу, полученному от продажи имущества. Из вышеперечисленного следует, что доход полученный физическим лицом от уступки прав требований не подпадает под действия статей, в которых прописаны случаи, когда налогоплательщик сам рассчитывает и уплачивает НДФЛ. Следовательно, организация в данном случае является налоговым агентом и обязана исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ.
Что касается имущественного налогового вычета, то согласно пункту 1статьи 220 НК РФ данный вычет предоставляется при продаже жилых домов, квартир, а также при продаже иного имущества, находящегося в собственности налогоплательщика. А так как имущественное право не является имуществом вычет не полагается на доходы от переуступки прав требования.
Однако обратить внимание стоит на то, что статьей 41 НК РФ предусмотрено, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Если дольщик уступает свою долю другому лицу он получает экономическую выгоду, которая рассчитывается исходя из разницы между суммой выручки, полученной по договору уступки права требования, и расходами, связанными с приобретением данного права Данная экономическая выгода выраженная в денежном эквиваленте является объектом налогообложения НДФЛ. Об этом не раз сообщали чиновники в своих письмах, например Письмо ФНС России от 23.12.2005 г. N 04-2-03/205 или Письмо УФНС России по г. Москве от 30 мая 2006 г. N 28-10/47422@. Для того чтобы рассчитать сумму налога с учетом имущественного вычета, необходимо документально подтвердить сумму по которой покупалась доля, для этого необходимо предоставить платежные документы.

Приказом ФНС РФ от 20.12.2007 г. № ММ-3-04/689@ внесены изменения и дополнения в Приложении № 2 к форме № 2-НДФЛ. В справочнике «Коды доходов» добавлена строка 1550 отражающая доходы, полученные налогоплательщиком при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством. Аналогично в справочнике «Коды вычетов» добавлена строка 314, отражающая сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Данные строки необходимо заполнять бухгалтеру при заполнении формы № 2-НДФЛ при учете что данные виды доходов и вычетов присутствуют у налогоплательщика в отчетном периоде.

НДФЛ ПЕРЕЧИСЛЯЕТ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК – ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО

Существует еще одна позиция относительно данной ситуации. Исключение из понятия “имущество” право требования противоречит подпункту 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ, в соответствии с которым для целей главы 23 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации отнесены доходы от реализации прав требования к организации и иного имущества. Следовательно, данная норма рассматривает права требования как часть имущества. Приравниваются данные понятия и для целей исчисления и уплаты НДФЛ.

Поэтому, можно сделать вывод о том, что продажа физическим лицом права требования по долевому строительству к организации для целей исчисления и уплаты НДФЛ признается реализацией имущества. Тогда вполне обоснованно то что налоговый агент не должен удерживать налог с выплаченный сумм, физическое лицо делает это самостоятельно.

По вопросам касающимся имущественного вычета в данной ситуации необходимо отметить, что Федеральным законом от 24.07.2007 N 216-ФЗ “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации” статья 220 Кодекса дополнена положением, согласно которому по правоотношениям, возникшим с 1 января 2007 года, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом при уступке прав требования по договору долевого строительства (договору инвестирования долевого строительства или другому договору, связанному с долевым строительством). Разъяснения по данному поводу представили специалисты Минфина в своем письме от 05.09.2007 № 03-04-05-01/291, в котором говориться, что с 1 января 2008 года по правоотношениям, возникшим с 1 января 2007 года, физическое лицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом при уступке прав требования по договору долевого строительства (договору инвестирования долевого строительства или другому договору, связанному с долевым строительством).

Только по окончании 2007 года и последующих налоговых периодов физическое лицо вправе уменьшить доход, полученный при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода.

Для получения имущественного вычета налогоплательщик (физическое лицо) обязан самостоятельно исчислить НДФЛ с полученных в текущем году доходов, в том числе по уступке права требования по договору долевого строительства. В обязанности налогоплательщика входит так же предоставить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, письменное заявление о предоставлении налогового вычета и подтверждающие документы. Напомним, что срок подачи документов на предоставление вычетов не позднее 30 апреля следующего года.

Э.С. МИТЮКОВА, к.э.н., генеральный директор Консалтинговой компании «Академия успешного бизнеса»